Ratgeber · Altbau
Altbau hat Charme. Aber auch systematische Risiken.
März 2026 · 7 Minuten Lesezeit
Hohe Decken, Parkett, Charakter. Das ist der emotionale Teil. Der technische Teil ist komplexer. Viele Altbauten enthalten Materialien und Konstruktionen, die heute problematisch sind. Das heisst nicht, dass jeder Altbau eine Sanierungsruine ist. Es gibt hervorragend gepflegte Objekte. Aber wer die typischen Risiken nicht kennt, kann sie bei der Besichtigung nicht erkennen. Die entscheidende Frage: Welche Risiken stecken im Gebäude?
Die 6 grössten Risiken beim Altbau kaufen
Risiko 01
Asbest in Materialien
Asbest wurde in der Schweiz und in Deutschland vor allem zwischen 1960 und 1985 in grossem Umfang verbaut. Nach 1990 war die Verwendung weitgehend verboten. Typische Stellen: Fassadenplatten (Eternit), Bodenbeläge (Flex-Platten, Vinyl), Rohrisolierungen, Dachplatten und Fensterkitt. Solange das Material intakt und ungestört bleibt, besteht kaum akute Gefahr. Problematisch wird es bei jedem baulichen Eingriff: Bohren, Schleifen, Abbrechen. Dann werden Fasern freigesetzt. Asbest darf nur von zertifizierten Fachfirmen entfernt werden.
☣️ Asbestsanierung je nach Umfang: CHF 10'000 bis 80'000
Prüfung: Bei Baujahr zwischen 1960 und 1990 ist Asbest wahrscheinlich. Verkäufer direkt fragen. Sichtprüfung der Fassade durchführen (graue, wellige Eternitplatten). Bei Verdacht ein Asbestgutachten beauftragen (CHF 500 bis 1'500). Das Gutachten zeigt genau, wo Asbest verbaut ist und was die Sanierung kostet.
Risiko 02
Bleileitungen im Wasser
Bleileitungen kommen in Gebäuden vor 1970 vor, sind aber regional unterschiedlich verbreitet und wurden in vielen Objekten bereits ersetzt. Blei im Trinkwasser ist gesundheitsschädlich, besonders für Kinder und Schwangere. Die Leitungen erkennt man am grauen, weichen Material. Sie lassen sich mit dem Fingernagel einritzen, anders als Kupfer. Oft sind sie nur im Keller sichtbar.
🔧 Komplett neue Wasserleitungen: CHF 15'000 bis 40'000
Prüfung: Sichtkontrolle im Keller durchführen. Graue, weiche Rohre sind ein klares Zeichen. Im Zweifelsfall eine Wasseranalyse machen lassen (CHF 50 bis 100). Viele Objekte wurden bereits saniert. Dennoch prüfen, nicht annehmen.
Risiko 03
Holzbalkendecken mit Problemen
Holzbalkendecken gehören zum Altbau Charakter. Nach Jahrzehnten können sie jedoch strukturelle Probleme haben. Statische Durchbiegung, Schädlingsbefall durch Holzwürmer oder Pilzbefall durch Hausschwamm. Die Warnsignale: Schiefe Böden, knarrende Geräusche und sichtbare Schäden an den Balken. Die Sanierungskosten hängen stark davon ab, ob es sich um eine einfache Ausbesserung handelt oder ob statische Eingriffe und Schallschutzverbesserungen nötig sind.
🏗️ Einfache Ausbesserung: CHF 15'000 bis 40'000 pro Geschoss
Bei statischen Eingriffen oder Schallschutzanforderungen können die Kosten deutlich höher liegen. Murmeltest auf dem Boden. Im Keller oder Dachstock die Balken inspizieren. Auf kleine Bohrlöcher (Holzwurm) und dunkle, schwammige Stellen (Hausschwamm) achten. Bei Verdacht auf statische Probleme einen Bauingenieur beiziehen.
Risiko 04
Veraltete Elektrik
Brandrisiko und nicht mehr zeitgemäss. Stoffummantelte Kabel, Schraubsicherungen, fehlende Erdung: Das ist der Standard in vielen unsanierten Altbauten. Die Anforderungen an die Elektrik haben sich seit den 1960er Jahren massiv verändert. Wer heute eine moderne Küche betreibt, braucht eine Elektrik die dafür ausgelegt ist.
🔧 Elektrik komplett erneuern: CHF 20'000 bis 40'000
Prüfung: Sicherungskasten kontrollieren. Schraubsicherungen und fehlende FI-Schutzschalter sind ein klares Zeichen. Anzahl Steckdosen pro Raum prüfen. Weniger als zwei ist zu wenig.
Risiko 05
Fehlende Wärmedämmung und alte Fenster
In der Praxis oft der grösste Kostenblock. Viele Altbauten haben keine oder eine unzureichende Wärmedämmung an Fassade, Dach und Kellerdecke. Die Fenster sind häufig einfach- oder zweifachverglast. Das Resultat: Hohe Heizkosten, schlechter Komfort im Winter und ein tiefer Energieausweis. Eine energetische Sanierung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Fenster) ist bei vielen Altbauten der teuerste Einzelposten, bringt aber den grössten Effekt auf Wohnqualität und Betriebskosten.
🏗️ Fassadendämmung: CHF 30'000 bis 60'000 / Fensterersatz: CHF 20'000 bis 50'000
Prüfung: Energieausweis (GEAK in der Schweiz, Energieausweis in DE/AT) verlangen. Fenster auf Zugluft und Kondenswasser prüfen. Bei der Fassade auf fehlende Isolation achten. Die Kosten für eine energetische Sanierung in der Kaufpreisverhandlung einrechnen. Förderprogramme können einen Teil der Kosten decken.
Risiko 06
Denkmalschutz als Kostenfaktor
Denkmalschutz klingt attraktiv. In der Praxis bedeutet er Einschränkungen und höhere Sanierungskosten. Keine Fassadenänderung, Vorgaben für Fensterprofile, Einschränkungen bei der Aussendämmung. Sanierungen werden komplizierter und teurer. Manche energetischen Massnahmen sind schlicht nicht möglich, was die Betriebskosten dauerhaft hoch hält.
💰 Mehrkosten durch Denkmalschutzauflagen: 20 bis 50 Prozent Aufschlag
Prüfung: Bauamt kontaktieren. Auflagen vor dem Kauf klären. Welche Veränderungen sind erlaubt, welche nicht? Diese Frage muss vor der Unterschrift beantwortet sein.
Schnelle Einschätzung
Unsanierte Altbauten haben häufig erheblichen Sanierungsbedarf
Risiken sind oft unsichtbar und zeigen sich erst bei baulichen Eingriffen
Energetische Sanierung ist in der Praxis oft der grösste Kostenblock
Kosten entstehen meist erst nach dem Kauf
Fazit: Altbau ist oft ein Sanierungsprojekt
Du kaufst nicht immer einen fertigen Zustand. Du kaufst häufig eine Struktur mit Geschichte und Aufwand. Es gibt hervorragend sanierte Altbauten, bei denen die kritischen Punkte bereits adressiert sind. Aber du musst es prüfen.
Klare Regel: Wenn du die Sanierung nicht einplanst, ist der Kaufpreis allein keine belastbare Grundlage.
Altbau Besichtigung geplant?
Lass jeden Altbau technisch prüfen. Nicht nur optisch beurteilen. Die Risiken sind zu gross, um sie zu schätzen. Mängelfrei Immo führt dich durch die relevanten Prüfpunkte. Kostenlos, direkt im Browser.
Besichtigung vorbereiten →